V3-008: Wohnen darf kein Luxus werden. Grüne Impulse für bezahlbares, vielfältiges und ökologisches Wohnen in der wachsenden Stadt

Der Wohnungsmarkt in Sachsen entwickelt sich stark gegenläufig. Den ländlichen
Räumen, die mit sinkenden Einwohnerzahlen zu kämpfen haben, stehen wachsende
urbane Ballungsräume gegenüber. Bezahlbares Wohnen wird hier zunehmend zu einer
zentralen Herausforderung. Insbesondere in den wachsenden Großstädten wie
Leipzig und Dresden, aber auch in den umgebenden Städten dieser Wachstumskerne
sind durch den Zuzug der letzten Jahre beim Verkauf von Grundstücken oder
Eigentumswohnungen oft drastische Preissprünge zu verzeichnen, die sich
letztlich auch auf die Mieten auswirken. Dresdens und Leipzigs Mietmärkte waren bereits zum 31.12.2015 mit 1% und 3,7% Wohnungsleerstand quasi leergefegt. Den Preissteigerungen auf dem Mietmarkt sind bei solchen Quoten Tür und Tor geöffnet. Bereits jetzt sind in attraktiven und
zentralen Lagen dieser Städte die Mieten für einkommensschwächere Menschen
unerschwinglich. Verschärfend sinkt dort seit Jahren die Zahl der Wohnungen mit
Mietpreis- und Belegungsbindung (sogenannte Sozialwohnungen). Die Angebotsmieten
steigen in allen Ballungsräumen kontinuierlich. Vor allem für Haushalte mit
niedrigem Einkommen sind steigende Mietpreise in den Großstädten deshalb schon
heute ein Problem. Für sie wird bezahlbarer Wohnraum auf dem freien Markt immer
weniger zu finden sein.Tendenzen zur Verdrängung einkommensarmer und sozial
benachteiligter Menschen aus bestimmten Quartieren sind bereits heute
offensichtlich. Die auch zukünftig wichtige individuelle Unterstützung durch
Wohngeld kann diese Entwicklung nur zum Teil auffangen und ist nicht geeignet,
marktbedingte Mietpreissteigerungen zu verhindern.

Diese Entwicklung droht sich in den nächsten Jahren zu verschärfen. Bei
anhaltender Entwicklung werden bis 2030 in Leipzig bis zu 80.000 Wohnungen und
in Chemnitz bis zu 10.000 Wohnungen zusätzlich benötigt. Ein vergleichbarer
Bedarf wird für Dresden prognostiziert. Ein ausreichendes Angebot bezahlbarer
und erst recht preisgünstiger Wohnungen wird der private Wohnungsmarkt nicht
bereitstellen. Denn die auf dem freien profitorientierten Wohnungsmarkt
entstehenden Wohnungen mit Angebotsmieten über 8 EUR/m² für sanierte Wohnungen
und über 10 EUR/m² für Neubauten sind nur für Menschen mit mittleren und höheren
Einkommen bezahlbar. Deshalb braucht es entschlossene Bemühungen, einen
möglichst großen Anteil des Wohnraums zumindest in den Ballungsräumen dauerhaft
dem Profitinteresse zu entziehen. Dazu kann sozialer Wohnungsbau, der für
dauerhaft bezahlbaren Wohnraum sorgt, beitragen.

In den letzten 15 Jahren haben sich die wohnungspolitischen Programme des
Freistaats vor allem auf die Schrumpfungsprozesse konzentriert. Die damit
einhergehenden Strategien des Stadtumbaus Ost sind in vielen Kommunen nach wie
vor richtig und notwendig. Deshalb sprechen wir uns auch weiterhin für eine
Wohnungsbaupolitik aus, die es von Bevölkerungsrückgang und Wohnungsleerstand
betroffenen Kommunen ermöglicht, lokale Wohnungsmärkte durch partiellen Rückbau
zu stabilisieren, vorrangig Innenstädte zu entwickeln und barrierefreien
Wohnraum zu schaffen. Begleitet werden müssen diese Prozesse jedoch von einer
generellen Stärkung des ländlichen Raums, für die BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN
detaillierte Vorschläge vorgelegt haben. Wir wollen erreichen, dass ländliche
Regionen und Mittelstädte so attraktiv sind, dass mehr Menschen als bisher nicht
nur bleiben, sondern auch hinzuziehen. Auf diese Weise können auch die
Wohnungsmärkte in den Ballungszentren spürbar entlastet werden. Wer jedoch
darauf setzt, dass Wohnungsknappheit und steigende Mieten in den Großstädten
automatisch zu einer 'Lenkung' von Wohnungssuchenden in den ländlichen Raum
führen, verkennt die komplexen Ursachen der Wanderungsbewegungen und handelt
verantwortungslos gegenüber den betroffenen Mietern und Mieterinnen. Deshalb
braucht es für die wachsenden Städte neue wohnungspolitische Impulse.

BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN treten für eine gemeinwohlorientierte Wohnungspolitik in
ganz Sachsen ein. Wir wollen, dass Wohnen in ganz Sachsen bezahlbar und sozial
ist, denn das stärkt den gesellschaftlichen Zusammenhalt in unseren Städten.
Bezahlbare Mieten sind nicht zuletzt für die lokale Wirtschaft sinnvoll, weil
Kaufkraft in erheblichem Umfang nicht durch hohe Mieten an Investoren und
Finanzmärkte abfließt, sondern vor Ort für Dienstleistungen und Produkte
ausgegeben werden kann. Wir wollen Quartiere, die lebenswert und ökologisch
sind, denn das erhöht die Wohnqualität, spart Energiekosten und schützt das
Klima. Wir wollen kooperativ und innovativ gestaltetes Planen, Bauen und Wohnen,
um neue und gemeinsame Lösungen für die wachsende Stadt zu gewinnen. Folgende
Punkte wollen wir dafür umsetzen:

1. Mietpreissteigerungen entschieden entgegentreten

Schon jetzt stehen Freistaat und Kommunen geeignete Instrumente zur Verfügung,
um Mietpreisentwicklungen zu dämpfen und bezahlbaren Wohnraum zu sichern. Diese
müssen jetzt entschieden genutzt werden. Bereits bewährt hat sich das Instrument
der Kappungsgrenzen für Bestandsmieten. Aufgrund des Mietrechtsänderungsgesetzes
vom 1. Mai 2013 ist es in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt möglich, die
gesetzlich festgelegte Begrenzung von Mieterhöhungen für bestehende
Mietverträge, die innerhalb von 3 Jahren bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
zulässig sind, von 20 Prozent auf 15 Prozent zu reduzieren. Am 31. Juli 2015
trat in Sachsen die Kappungsgrenzen-Verordnung in Kraft. In dieser Verordnung
ist bislang als einzige sächsische Kommune die Stadt Dresden als eine Gemeinde
im Sinne des § 558 Absatz 3 Satz 2 BGB definiert. Wir fordern die Einführung
dieser Kappungsgrenze auch in weiteren Kommunen, die wie z.B. die Stadt Leipzig
die Voraussetzungen für die Einführung einer abgesenkten Kappungsgrenze
erfüllen.

2. Milieuschutz durchsetzen

Um eine vielfältige soziale Mischung in attraktiven Lagen zu erhalten, können
die Kommunen das Instrument der sozialen Erhaltungssatzung gemäß Baugesetzbuch
(Milieuschutz) nutzen. Mit diesem Instrument können nicht unmittelbar notwendige
Baumaßnahmen (Luxussanierungen) und die Umwandlung von Mietwohnungen in
Eigentumswohnungen ggf. verhindert werden. Darüber hinaus besitzen die Kommunen
in sozialen Erhaltungsgebieten bei Immobilienverkäufen ein Vorkaufsrecht zum
Verkehrswert. Damit kann die Verwaltung zum einen bestimmte Investorenmodelle
verhindern und auf sozial angemessene Regelungen im Kaufvertrag hinwirken. Wir
fordern den Freistaat auf, die Kommunen durch eine angemessene Finanzierung bei
der Wahrnehmung des Vorkaufsrechts zu unterstützen.

3. Sozialen Wohnungsbau ausbauen

Auch bei Anwendung aller verfügbaren wohnungspolitischen Instrumente drohen in
wachsenden Städten die Mieten der Bestandswohnungen im Schnitt deutlich zu
steigen, wenn nicht in erheblichem Umfang neue Wohnungen im unteren
Mietpreissegment geschaffen werden. Mit der Neuauflage eines Programms zur
sozialen Wohnraumförderung durch den Freistaat Sachsen besteht die Chance,
bezahlbaren und preiswerten Wohnraum zu schaffen. Leider nutzt der Freistaat nur
einen Bruchteil der vom Bund zugewiesenen Mittel für den sozialen Wohnungsbau.
Die im Haushalt beschlossene Größenordnung geht am Bedarf vollkommen vorbei. Vom
Bund bekommt die sächsische Staatsregierung 2017 und 18 insgesamt 285 Mio. Euro
für soziale Wohnraumförderung überwiesen, verbunden mit der ausdrücklichen
Erwartung an die Länder, diesen Betrag aus eigenen Mitteln zu verdoppeln.

In Sachsen sollen nicht einmal diese Bundesmittel vollständig für den gedachten
Zweck eingesetzt werden, sondern nur ca. 100 Mio. Euro. Eine Aufstockung aus
Landesmitteln ist derzeit überhaupt nicht vorgesehen. Um der Marktentwicklung zu
entsprechen, müssen bis 2020 allein in Leipzig 1.500 zusätzliche Wohnungen
jährlich im unteren Preissegment geschaffen werden. Je nach Marktentwicklung ist
nach 2020 von einem jährlichen Bedarf von mindestens 2.500 Wohnungen allein in
der Stadt Leipzig auszugehen. Wir fordern vom Freistaat, dass mindestens die
bereitstehenden Mittel des Bundes endlich vollständig für den sozialen
Wohnungsbau genutzt rden. Um eine Ballung von Sozialwohnungen in einzelnen
Stadtteilen zu verhindern, sollte der Bau der Wohnungen - über das wegesamte
jeweilige Stadtgebiet verteilt werden.

Rund ein Drittel der in Sachsen lebenden Menschen werden 2030 älter als 65 Jahre
sein. Barrierearme Wohnungen tragen entscheidend dazu bei, lange in der eigenen
Wohnung leben zu können. Angesichts der drohenden Zunahme von Altersarmut und
des unverändert geringen Wohnungsangebots für Menschen mit
Mobilitätseinschränkungen muss der Freistaat dafür sorgen, auch in Verbindung
mit dem sozialen Wohnungsbau die dauerhafte Förderung eines bedarfsgerechten
Angebot an seniorengerechten und barrierefreien Wohnraum zu
gewährleisten.Darüber hinaus müssen im Sozialen Wohnungsbau verstärkt die
Bedürfnisse von Familien und alternativen Wohnformen berücksichtigt werden.
Während das Wohnungsangebot an 1 - 3-Zimmer-Wohnungen weitestgehend den Bedarf
deckt, ist es mittlerweile deutlich schwieriger, größere, bezahlbare Wohnungen
ab 4-5 Zimmern in den Städten zu finden. Sozialer Wohnungsneubau sollte daher
die verstärkte Nachfrage nach größeren Wohnungen und flexiblen Grundrissen
(Experimenteller Wohnungsbau) berücksichtigen.

4. Gemeinnützigen Wohnungsbau stärken

Die Wohnungsbauförderung durch den Freistaat Sachsen wird prinzipiell allen
Bauträgern und Eigentumsformen offen stehen. Sie finanziert den Vermietern eine
Absenkung der Miete um maximal 3,50 EUR/m²für 15 Jahre.Aktuell plant der
Freistaat also sozialen Wohnungsbau bereits dann zu fördern, solange die
Sozialpreisbindung für nur 15 Jahre garantiert wird. Damit droht die „Förderung
privater Mietwohnungsinvestitionen mit sozialer Zwischennutzung". Denn nach den
15 Jahren können sofort die ortsüblichen Mieten, die sicherlich die Höhe der
Kosten d. Unterkunft deutlich überschreiten, abgerufen werden. Der Kreislauf
beginnt dann von vorn. Deshalb setzen sich BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN dafür ein, dass
die Sozialbindung deutlich länger gewährleistet wird. Um dauerhaft preiswerten
Wohnungsbestand zu schaffen und zu erhalten, müssen große Teile des
Wohnungsbestandes dauerhaft den Profitverwertungsinteressen des Wohnungsmarktes
entzogen werden.

Um dies zu erreichen und eine langfristige und nachhaltige Stabilisierung des
Wohnungsmarktes zu erreichen, wollen wir einen Vorrang der sozialen
Wohnungsbauförderung des Freistaates für Wohnungsbauträger wie
Wohnungsgenossenschaften oder Kooperativhausprojekte, die den Bau und die
Unterhaltung von Wohnraum nicht mit dem Ziel der Gewinnerzielung, sondern als
gemeinwohlorientierte Daseinsvorsorge betreiben. Dies wollen wir durch die
Einführung der Wohnungsgemeinnützigkeit durch den Freistaat erreichen.

Der Freistaat Sachsen sollte Ziele, Zwecke, Grundsätze und Regeln einer
gemeinnützigen Wohnungswirtschaft erarbeiten, die verbindlich fixiert werden.
Wohnungsunternehmen könnten sich auf diese Grundsätze und Regelungen auf
verschiedene Weise (Gesellschaftervertrag, Beteiligungen, Gesetz, Grundsicherung
etc.) verpflichten, so dass dauerhafte soziale Bindungen der Unternehmen und
ihres Vermögens entstehen.

Im Gegenzug zu dieser gemeinnützigen Bindung und die Bereitstellung der
benötigten Wohnungen müssen die gemeinnützigen Wohnungsunternehmen besondere
Förderungen und Unterstützungen durch die öffentliche Hand erhalten, die über
die allgemeine soziale Wohnraumförderung hinausgehen. Zum Beispiel könnten
gemeinnützigen Unternehmen günstige Konditionen bei der Vergabe von Grundstücken
des Freistaates erhalten. Außerdem ist die landesgeförderte Entwicklung von
Kooperationen für Planung, Entwicklung und Qualifizierung unter den
gemeinnützigen Unternehmen anzustreben.

5. Kooperativhäuser und Genossenschaften unterstützen

Wir wollen beim Ausbau des Wohnungsangebots die Vielfalt und Mischung von Wohn-
und Eigentumsformen fördern. Die Kommunen sind vom Freistaat in die finanzielle
Lage zu versetzen, insbesondere Kollektivhausprojekte durch ihre
Liegenschaftspolitik zu stärken. Dies kann durch Förderung Genossenschaftlicher
Immobilienagenturen geschehen, die über die Weitergabe von Grundstücken im
Rahmen des kommunalen Vorkaufsrechts hinaus auch aktiv eine Bevorratung von
Grundstücken und Weitergabe an Kollektivhausprojekte betreiben.Genossenschaften
sind konsequent in die Stärkung des sozialen Wohnungsbaus einzubinden. Das
Mittel der Vergabe öffentlicher Grundstücke in Erbbaupacht mit langlaufenden
(z.B. 99 Jahre) Verträgen auch an kleinere Einhaus-Genossenschaften sichert den
langfristigen Verbleib in der öffentlichen Hand.

6. Wohnungsbau ökologisch, klimafreundlich und kostengünstig gestalten

Gutes Wohnen ist mehr als die Grundversorgung mit bezahlbarem Wohnraum. Wir
wollen, dass der Ausbau des Wohnungsangebots mit einem schonenden Umgang mit
unseren natürlichen Ressourcen einhergeht. Um möglichst wenig Böden zu
versiegeln und viel Grün zu erhalten, müssen Nachverdichtung und das Weiterbauen
im Bestand klaren Vorrang vor der Siedlungserweiterung und teureren
Erschließungsmaßnahmen haben. Bei der Neuerschließung haben für uns
Wohnungsbauflächen Priorität, die gut an den öffentlichen Nahverkehr angebunden
sind.

Im Mittelpunkt einer klimafreundlichen und zugleich mieterfreundlichen
Wohnungspolitik muss eine Senkung der Energiekosten stehen. Wir wollen, dass der
Freistaat insbesondere Förderprogramme für Passivhausstandard oder
technologieoffene vergleichbare Standards (CO²-neutrales Bauen), Photovoltaik-
und Solarthermieanlagen sowie andere Anlagen zentraler oder dezentraler CO²-
armer Wärmebereitstellungsanlagen (Blockheizkraftwerke), Dachbegrünung oder
Dachbenutzung für Urban Farming auflegt oder ausweitet.

Je weniger Mieterinnen und Mieter durch Immobilienspekulation und reguläre
Mietpreissteigerungen belastet werden, desto eher sind sie für energetische
Modernisierungsmaßnahmen aufgeschlossen. Gebäudesanierung darf nicht für
Luxusmodernisierungen missbraucht werden, sondern muss sich durch sinkende
Energiekosten auch tatsächlich für die Betroffenen auszahlen. In
Sanierungsgebieten soll zusätzlich die Wohnraumförderung dafür genutzt werden,
Energiesparmaßnahmen mit günstigen Mietpreis- und Belegungsbindungen zu
kombinieren.

Wir fordern die sächsischen Kommunen auf, den dank GRÜNEM Druck gewachsenen
Spielraum der Sächsischen Bauordnung zu nutzen und den Zwang Autostellplätze zu
bauen, zu reduzieren und den Realitäten anzupassen. Denn gerade im gut
erschlossenen innerstädtischen Bereich braucht es keine privaten Wagen mehr,
wohl aber bezahlbaren Wohnraum.

Die eingesparten Kosten für innerstädtische Tiefgaragen von bis zu 30.000
EUR/Stellplatz können sich spürbar auf geringere Baukostenund Miethöhen
auswirken.